By AI Chat-T.Chr.-Human Synthesis-05 November 2026

INVESTIGAÇÃO SOBRE O CONDOMÍNIO INACABADO NO MORRO ACIMA DO PARQUE VIVAMAR – UBATUBA

1. Investigação sobre a origem do empreendimento.

Estamos investigando o condomínio fechado localizado no morro acima do Parque Vivamar.

Os pontos que queremos esclarecer são:

1. Quem era o proprietário original do terreno.
2. Quem desenvolveu e construiu o condomínio.
3. Alvarás de construção e autorizações municipais.
4. Aprovações ambientais e possível destruição da vegetação.
5. As descobertas arqueológicas relatadas.
6. Se os projetos originais de loteamento foram modificados.
7. Eventuais reclamações, investigações ou processos judiciais.

Podemos investigar um assunto de cada vez. Sugiro começar identificando quem era o proprietário do terreno e quem construiu o condomínio. Essa é a base para o restante da investigação.

Apenas dois blocos de apartamentos, imediatamente à direita da entrada que sobe o morro, estão ocupados.

Essas informações adicionais mudam consideravelmente a direção da investigação.

Talvez não estejamos diante de um condomínio residencial em funcionamento normal. Pelo que você descreve, parece tratar-se de um empreendimento parcialmente construído, com edifícios abandonados ou com obras paralisadas e cuja administração e propriedade atual não estão claras.

Existem três questões particularmente importantes:

O incorporador original: Qual foi a empresa ou pessoa responsável pelo empreendimento e quais outros projetos realizou em Ubatuba?

Os edifícios inacabados: Por que as obras foram abandonadas? Quem é o proprietário de cada bloco e quem está pagando pelos trabalhos que continuam sendo realizados atualmente?

A administração atual: Quem controla o imóvel, emprega o trabalhador e autoriza as atividades de construção?

O fato de apenas dois blocos próximos à entrada estarem ocupados, enquanto os edifícios superiores permanecem inacabados, é uma distinção importante.

Não devemos presumir que a empresa registrada como condomínio seja a mesma entidade que originalmente construiu o empreendimento ou que atualmente o administra.

2. Uma correção importante sobre a identificação

Minha pesquisa revelou um possível problema de identificação.

O CNPJ 31.871.868/0001-90 pertence a um condomínio registrado chamado Residencial Altos do Vivamar.

Entretanto, anúncios imobiliários descrevem esse empreendimento, situado na Rua Mar Tirreno, 91, como tendo sido entregue em 2018, com apartamentos ocupados e áreas de lazer.

Portanto, não posso afirmar com segurança que se trata do mesmo empreendimento dos blocos inacabados que você está descrevendo.

Precisamos manter as duas identificações separadas até que o registro imobiliário original esclareça a ligação entre elas.

3. Uma pista histórica importante

Sua descrição corresponde muito mais de perto a uma controvérsia antiga.

Uma reportagem publicada em 2017 menciona um empreendimento proposto de dois blocos de apartamentos no morro, com um total estimado de aproximadamente 100 apartamentos.

A reportagem também descreve os terrenos originalmente reservados para construção e questiona possíveis alterações nos respectivos registros imobiliários.

Uma reportagem de acompanhamento, publicada em 2023, informa que as obras aparentemente haviam sido paralisadas e levanta questões sobre as ligações de esgoto.

Isso nos fornece uma cronologia útil:

• 2010: Associação de moradores apresenta objeções ao empreendimento.
• 2017: Questionamentos sobre o registro dos terrenos e a construção.
• 2023: Notícias de que as obras foram interrompidas.
• 2026: Suas observações indicam ocupação limitada e retomada de algumas atividades de construção.

Trata-se de um período considerável de incerteza.

4. Quem é responsável atualmente?

Esta é agora minha principal linha de investigação.

Precisamos distinguir quatro possíveis responsáveis:

1. O loteador original.
2. A construtora original.
3. Os atuais proprietários dos terrenos ou apartamentos.
4. O atual administrador do condomínio ou quem tenha autoridade para retomar as obras.

O CNPJ do condomínio, isoladamente, não responde a essas perguntas.

Também quero investigar o histórico judicial relatado do construtor original, mas distinguindo processos judiciais documentados de acusações e evitando atribuir infrações à pessoa ou empresa errada.

5. O que sugiro investigar a seguir

Eu solicitaria à Prefeitura os seguintes documentos:

• Todos os alvarás originais de construção.
• Nomes do incorporador e da construtora.
• Nomes dos engenheiros e arquitetos responsáveis.
• Eventuais ordens de suspensão, embargo ou demolição.
• Pedidos posteriores para retomada das obras.
• Os últimos certificados de conclusão e ocupação (Habite-se).
• Identificação da pessoa ou empresa atualmente responsável pelos trabalhos.

Uma pergunta que poderia me ajudar enormemente:

Você se lembra do nome de pelo menos um dos edifícios de apartamentos no centro de Ubatuba que sabe terem sido construídos por essa mesma construtora?

Isso poderia ajudar a identificar a empresa e levar-nos a outros empreendimentos e eventuais processos judiciais.

Acredito que existe aqui uma investigação importante a ser feita.

A questão ainda sem resposta não é simplesmente por que os edifícios foram abandonados, mas quem é o proprietário, quem os controla atualmente e com base em qual autorização as obras continuam.

6. ABASTECIMENTO DE ÁGUA E LIGAÇÕES DE ESGOTO – SABESP

A SABESP acaba de concluir a instalação das novas tubulações coletoras de esgoto no Parque Vivamar. A empresa também é responsável pelo nosso abastecimento de água potável.

A pergunta é: os edifícios inacabados e desocupados no alto do morro possuem autorização para receber água e esgoto? E quando essas ligações serão construídas e disponibilizadas?

Este é um acontecimento muito importante, pois a nova infraestrutura da SABESP modifica a situação desses edifícios inacabados.

Verifiquei as informações municipais e da SABESP disponíveis. Eis o que consegui estabelecer até 5 de novembro de 2026.

6.1. A nova rede de esgoto dá aos edifícios autorização para fazer a ligação?

Ainda não está comprovado.

Não automaticamente.

A SABESP estabelece uma distinção importante entre:

• A existência de uma tubulação pública de água ou esgoto nas proximidades de um imóvel.
• A aprovação técnica para conectar um empreendimento específico.
• A instalação efetiva e a autorização das ligações.

Para novos empreendimentos, a SABESP exige um documento chamado Carta de Diretrizes, que estabelece os requisitos técnicos para a infraestrutura de água e esgoto.

A SABESP declara expressamente que a existência de uma rede nas proximidades não garante que ela tenha capacidade suficiente para atender ao empreendimento.

Todos os requisitos técnicos e estudos precisam ser atendidos antes da prestação do serviço.

Isso é particularmente relevante para os edifícios localizados no morro.

6.2. Qual é o cronograma para o Parque Vivamar?

A Prefeitura publicou uma notícia em 6 de março de 2026, após uma reunião com a SABESP.

O objetivo anunciado pela empresa era concluir a expansão mais ampla do saneamento em Ubatuba até o final de 2028.

Entretanto, essa é uma meta para todo o município, não uma data específica para a construção das ligações do condomínio inacabado.

Não encontrei um cronograma publicado especificamente para conectar esses edifícios.

6.3. Perguntas que precisamos fazer à SABESP

Eu enviaria uma solicitação formal com as seguintes perguntas:

1. A nova rede coletora de esgoto instalada no Parque Vivamar possui capacidade suficiente para atender ao empreendimento de apartamentos inacabado localizado no alto do morro?
2. A SABESP já emitiu uma Carta de Diretrizes para esse empreendimento?
3. O incorporador ou atual proprietário solicitou ligações de água?
4. As ligações de esgoto já foram aprovadas?
5. Existe um projeto aprovado para as tubulações internas de esgoto e as respectivas ligações dos edifícios à rede coletora pública?
6. Existem exigências técnicas ou financeiras ainda pendentes?
7. Existe uma data prevista para a ligação?

Contatos oficiais da SABESP:

Telefone: 0800 055 0195

WhatsApp: 11 3388-8000

SABESP – Empreendimentos e loteamentos.

6.4. E quanto à autorização para retomar as obras?

Essa é uma questão separada, que deve ser dirigida ao Departamento de Urbanismo da Prefeitura de Ubatuba.

Precisamos verificar se os blocos inacabados possuem:

• Alvarás de Construção válidos.
• Projeto arquitetônico aprovado.
• Registro de responsabilidade técnica válido (ART/RRT).
• Eventuais ordens de embargo ou suspensão ainda vigentes.
• Autorização para retomar os trabalhos.

O fato de alguém estar martelando no local todas as manhãs não comprova que a construção tenha sido formalmente autorizada.

O Departamento de Planejamento e Urbanismo da Prefeitura pode ser contatado pelo telefone:

(12) 3834-1080.

6.5. Minha proposta de solicitação formal

Eu enviaria uma solicitação coordenada de informações à Prefeitura e à SABESP, identificando o imóvel como o empreendimento de apartamentos inacabado localizado no alto do Morro do Parque Vivamar.

A pergunta central deveria ser:

Qual é a situação atual das licenças de construção, das autorizações de abastecimento de água e das aprovações de ligação à rede pública de esgoto dos edifícios residenciais inacabados localizados no alto do Morro do Parque Vivamar, em Ubatuba?

Uma questão que considero particularmente importante esclarecer é se a SABESP já aprovou a ligação de esgoto do empreendimento ou se as novas tubulações simplesmente tornaram possível uma futura ligação.

Essa diferença pode explicar muita coisa sobre a situação atual.

7. NOVAS REGRAS DE LIGAÇÃO DE ESGOTO NO PARQUE VIVAMAR

A SABESP está realizando as ligações de esgoto de cada propriedade, que deverá conectar sua instalação a uma caixa especial localizada imediatamente dentro do limite do imóvel.

A SABESP informou que fará a comunicação aos proprietários três meses após a conclusão das obras. A partir desse momento, será cobrada a tarifa de coleta de esgoto, calculada em valor equivalente ao dobro do consumo de água.

Essas informações são extremamente úteis. Elas nos dão uma visão muito mais clara das novas condições de saneamento no Parque Vivamar.

Pelo que entendi:

• A SABESP instala a ligação de esgoto de cada propriedade.
• Cada propriedade deverá conectar sua instalação a uma caixa de inspeção imediatamente dentro dos limites do imóvel.
• Aproximadamente três meses após a conclusão da rede, a SABESP enviará instruções aos proprietários para que realizem a conexão.
• Após a mudança para o novo sistema, a tarifa de coleta de esgoto será calculada em valor equivalente ao dobro do consumo de água.

O que isso significa para o condomínio inacabado?

Existe uma distinção importante:

A existência de um coletor público de esgoto passando pela entrada ou ao longo do morro não significa que os blocos de apartamentos inacabados estejam conectados ou autorizados a se conectar.

Precisamos esclarecer três questões:

1. A SABESP instalou uma ligação e uma caixa de inspeção para o condomínio?
2. A SABESP calculou a capacidade de esgoto necessária para todos os apartamentos, incluindo os blocos inacabados?
3. O sistema interno de esgoto do condomínio está concluído e aprovado?

A segunda questão é particularmente importante.

Um empreendimento com aproximadamente 100 apartamentos tem necessidades de esgoto muito diferentes das de apenas dois blocos ocupados.

Uma pergunta formal à SABESP

Sugiro fazer a seguinte solicitação em português:

ASSUNTO: INFORMAÇÕES SOBRE LIGAÇÃO DE ESGOTO – EMPREENDIMENTO INACABADO NO MORRO DO PARQUE VIVAMAR

Gostaria de obter informações sobre o empreendimento residencial inacabado localizado no alto do Morro do Parque Vivamar, em Ubatuba.

Com a implantação da nova rede coletora de esgoto no Parque Vivamar, gostaria de esclarecer:

1. O empreendimento possui ligação de esgoto aprovada pela SABESP?
2. Foi instalada uma caixa de inspeção e ligação na entrada do condomínio?
3. A capacidade da rede foi dimensionada para atender todos os blocos e apartamentos previstos no projeto original?
4. Existe autorização para conectar os blocos ainda inacabados?
5. A SABESP possui algum cronograma ou previsão para a ligação definitiva desse empreendimento?

Solicito, se possível, informações sobre as aprovações técnicas existentes e eventuais pendências.

Minha sugestão: devemos investigar a ligação de esgoto e a licença de construção simultaneamente.

Essas informações poderão revelar se os blocos restantes estão previstos para conclusão, se o projeto original continua válido e quem é atualmente o responsável pelo empreendimento.

Isso é muito mais útil do que tentar adivinhar quando as obras serão retomadas.

8. IMPACTO SOBRE O ABASTECIMENTO DE ÁGUA E O TRÂNSITO DURANTE A TEMPORADA TURÍSTICA

Existem duas outras questões muito importantes que também gostaria de ver esclarecidas.

Durante a temporada de férias, a população de Ubatuba aumenta enormemente devido ao turismo, justamente quando a disponibilidade de água pode se tornar escassa.

Além disso, o trânsito proveniente dos blocos localizados no alto do morro poderá praticamente estrangular a principal via de acesso, a Rua Mar Mediterrâneo, sem sequer considerar o aumento do movimento durante a temporada turística.

Essas são duas questões muito importantes e eu as acrescentaria como perguntas formais que a Prefeitura deverá responder antes de autorizar qualquer construção ou ocupação adicional.

A questão não é simplesmente saber se os edifícios podem ser conectados à nova rede de esgoto.

É necessário saber se todo o empreendimento poderá funcionar sem sobrecarregar a infraestrutura existente no Parque Vivamar, especialmente durante o Natal, o Ano-Novo e as férias de verão.

8.1. Abastecimento de água durante a temporada turística

A população de Ubatuba aumenta drasticamente durante os feriados e as férias, enquanto a disponibilidade de água pode ficar bastante comprometida.

Um empreendimento com vários blocos de apartamentos poderá acrescentar uma demanda considerável, permanente ou sazonal.

As perguntas importantes são:

1. A SABESP calculou a demanda adicional de água de todos os apartamentos previstos para o morro?
2. A rede de abastecimento existente consegue atender a essa demanda durante os períodos de maior movimento turístico, quando a pressão e a disponibilidade de água já podem estar reduzidas?
3. Existe uma confirmação técnica por escrito da SABESP de que há capacidade suficiente de abastecimento?
4. O empreendimento exigirá novas tubulações, reservatórios, bombas ou outras melhorias? Quem pagará por essas obras?

8.2. Trânsito na Rua Mar Mediterrâneo

Sua preocupação também é perfeitamente razoável.

Todos os veículos que entram e saem do empreendimento localizado no morro parecem depender da via de acesso que atravessa o Parque Vivamar.

O impacto poderá ser considerável se os blocos inacabados forem finalmente ocupados.

A Prefeitura deveria responder às seguintes perguntas:

1. Quantos apartamentos e vagas de estacionamento estão autorizados no projeto completo?
2. Quantos carros e motocicletas adicionais são esperados?
3. Foi elaborado e aprovado um Estudo de Impacto de Trânsito?
4. A Rua Mar Mediterrâneo consegue suportar com segurança o aumento do tráfego, especialmente durante a temporada de verão?
5. A largura da rua, a entrada, os espaços para manobras, a visibilidade e o acesso de veículos de emergência são adequados?
6. A Prefeitura considerou os congestionamentos que poderão afetar os moradores atuais e o acesso de ambulâncias, caminhões de bombeiros e outros serviços de emergência?

Existe também uma informação local importante.

O próprio Plano Plurianual Municipal de Ubatuba para 2026–2029 reconhece que a cidade recebe mais de 500 mil pessoas durante a temporada de verão e que o turismo exerce pressão sobre a infraestrutura e a mobilidade urbana.

Ainda mais relevante: o mesmo plano registra uma solicitação dos moradores da Barra da Lagoa (Parque Vivamar) para a criação de uma rota alternativa de trânsito, destinada a aliviar o intenso fluxo de veículos pelo bairro em direção ao Itaguá e à Avenida Rio Grande do Sul.

Trata-se de uma reivindicação dos moradores registrada no plano municipal, e não de uma prova de que uma solução para o trânsito já tenha sido aprovada.

8.3. Uma questão adicional: o impacto sobre a vizinhança

As normas de planejamento urbano de Ubatuba preveem a elaboração de um Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) para empreendimentos que possam aumentar a densidade populacional, o tráfego de veículos ou a pressão sobre a infraestrutura urbana.

A Prefeitura também exige que os projetos demonstrem que suas instalações de esgoto conseguem atender ao número previsto de ocupantes.

Isso nos dá uma base sólida para perguntar se esse empreendimento específico foi devidamente avaliado.

8.4. Perguntas adicionais para nossa solicitação formal

Eu incluiria as seguintes perguntas em português:

ABASTECIMENTO DE ÁGUA

1. A SABESP realizou estudo técnico sobre a capacidade de abastecimento de água para todos os apartamentos previstos no empreendimento?
2. Essa capacidade foi calculada considerando o aumento expressivo da população de Ubatuba durante a temporada de verão?
3. A rede atual consegue atender simultaneamente os moradores do Parque Vivamar e os futuros ocupantes do condomínio, sem prejudicar o abastecimento existente?
4. Existem obras adicionais de reservação, bombeamento ou ampliação da rede previstas ou exigidas?

TRÂNSITO E ACESSO

5. Quantos apartamentos e vagas de estacionamento estão autorizados no projeto completo?
6. Foi elaborado e aprovado um Estudo de Impacto de Trânsito?
7. Foi avaliada a capacidade da Rua Mar Mediterrâneo para suportar o aumento do tráfego, especialmente durante a temporada turística?
8. O acesso permite a circulação segura de ambulâncias, caminhões de bombeiros e outros veículos de emergência?
9. Existe algum projeto de melhoria viária ou rota alternativa para reduzir o impacto sobre o Parque Vivamar?

IMPACTO SOBRE OS MORADORES

10. Foi elaborado um Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), considerando o abastecimento de água, esgoto, trânsito, segurança e infraestrutura urbana?
11. Esse estudo foi disponibilizado para consulta pública?
12. Quais medidas foram exigidas para evitar que os moradores atuais sejam prejudicados pela conclusão e ocupação dos blocos?

9. CONCLUSÃO

Não devemos tratar essa questão simplesmente como um projeto de construção inacabado.

A verdadeira questão é saber se um grande empreendimento residencial poderá ser concluído sem impor uma sobrecarga injustificável à infraestrutura e aos moradores atuais do Parque Vivamar.

A Prefeitura e a SABESP devem fornecer respostas por escrito, específicas para esse empreendimento, e não apenas garantias genéricas de que Ubatuba está ampliando sua infraestrutura.

Eu encaminharia uma única solicitação formal e coordenada ao Departamento de Urbanismo da Prefeitura e à SABESP, solicitando:

• Os projetos originais aprovados.
• Os estudos de impacto sobre a vizinhança e o trânsito.
• As avaliações técnicas da capacidade de abastecimento de água.
• As avaliações da capacidade da rede de esgoto.
• As licenças e autorizações de construção.
• A identificação dos atuais responsáveis pelo empreendimento.

Isso nos daria uma base muito mais sólida para estabelecer o que realmente está autorizado e quais questões continuam sem solução.

O direito de concluir um empreendimento imobiliário não deve significar o direito de prejudicar os moradores que já vivem no Parque Vivamar.

ENGLISH TRANSLATATION

RESIDENCIAL ALTOS DO VIVAMAR - QUESTIONS.

We are investigating the closed condominium on the hill above Parque Vivamar:

1. Original land ownership.
2. Who developed and built the condominium.
3. Building permits and municipal authorisations.
4. Environmental approvals and possible destruction of vegetation.
5. The reported archaeological discoveries.
6. Whether the original subdivision plans were changed.
7. Any complaints, investigations or court proceedings.

We can take it one step at a time. I suggest starting with who owned the land and who built the condominium. That is the foundation for the rest of the investigation.

We may not be dealing with a normally operating residential condominium. It is more likely a partially completed development, with abandoned or stalled buildings and uncertain management or ownership.

There are three particularly important issues:

1. The original developer: Who was the company or individual responsible for the project, and what other developments did they undertake in Ubatuba?
2. The unfinished buildings: Why were construction works abandoned, who owns the individual blocks, and who is paying for the work currently taking place?
3. The present administration: Who controls the property, employs the worker and authorises construction activity?

The fact that only two blocks near the entrance are occupied, while the upper buildings remain unfinished, is an important distinction. We should not assume that the registered condominium company is the same entity as the original developer or today's management.

2. An important correction to our identification

My research has uncovered a potential naming problem.

The CNPJ 31.871.868/0001-90 belongs to a registered condominium called Residencial Altos do Vivamar. However, property listings describe that development at Rua Mar Tirreno, 91 as delivered in 2018, with occupied apartments and leisure facilities.

31871868000190+2

I therefore cannot safely assume that this is the same development as the unfinished blocks you are describing. We must keep the two identities separate until the land registration establishes the connection.

3. A significant historical clue

Your description fits an older controversy much more closely.

A report published in 2017 refers to a proposed development of two apartment blocks on the hill, with an estimated total of perhaps 100 apartments. It also describes the original reserved building plots and questions changes to their registration.

human-synthesis.ghost.io+1

The 2023 follow-up says that construction had apparently stopped and raises the question of sewage connections.

This gives us a useful chronology:

• 2010: Residents' association raises objections to development.
• 2017: Questions about the land registration and construction.
• 2023: Reports that work has stopped.
• 2026: Your observations indicate limited occupation and renewed building activity.

That is a substantial period of uncertainty.

4. Who is responsible today?

This is now my main line of investigation.

We need to distinguish four possible parties:

1. Original land developer (loteador).
2. Original building contractor (construtora).
3. Current landowners or apartment owners.
4. Current condominium administrator or whoever has authority to resume construction.

The registered condominium's CNPJ alone cannot answer these questions.

I also want to investigate the original builder's reported legal history, but I will distinguish documented court proceedings from allegations and avoid attributing offences to the wrong person or company.

5. What I suggest investigating next

I would request the following from the Prefeitura:

• All original building permits (alvarás de construção).
• Names of the developer and construction company.
• Names of the responsible engineers and architects.
• Any suspension, embargo or demolition orders.
• Any subsequent applications to resume construction.
• The latest occupancy certificates (Habite-se).
• The identity of the person or company currently responsible for the works.

One question that could help me enormously:

Do you remember the name of even one of the apartment buildings in central Ubatuba that you know was constructed by this same builder?

That could help identify the company and lead us to its other projects and legal proceedings.

I think there is a worthwhile investigation here. The unanswered question is not simply why the buildings were abandoned, but who owns them, who controls them now, and on whose authority construction is continuing.

SABESP just finished the new sewage collection drainpipes in Parque Vivamar. They also supply our freshwater. Question is- do the unfinished, unoccupied buildings on top of the hill have water and sewage permission, and when will it be constructed?

This is a very important development, because the new SABESP infrastructure changes the situation for those unfinished buildings.

I have checked the available municipal and SABESP information. Here is what I can establish as of 5 November 2026.

1. Does the new sewage network give the buildings permission to connect?

Not established

Not automatically.

SABESP makes an important distinction between:

• A public water or sewage pipe passing near a property.
• Technical approval to connect a particular development.
• Actual installation and authorisation of the connections.

For new developments, SABESP requires a document called a Carta de Diretrizes. It establishes the technical requirements for water and sewage infrastructure.

SABESP explicitly states that the existence of a nearby network does not guarantee that it has sufficient capacity to serve the development. All technical requirements and studies must be satisfied before service is provided.

Empreendimentos e Loteamentos

This is particularly relevant to the hill buildings.

2. What is the timetable for Parque Vivamar?

The Prefeitura published a report on 6 March 2026 following a meeting with SABESP.

The company's announced objective was to complete the wider Ubatuba sanitation expansion by the end of 2028.

However, this is a municipality-wide target, not a construction date for the unfinished condominium.

ubatuba.sp.gov.br

I have not found a published timetable specifically for connecting those buildings.

3. The questions we need SABESP to answer

I would send a formal request asking:

1. Does the new sewage collector installed in Parque Vivamar have sufficient capacity for the unfinished apartment development on the hill?
2. Has SABESP issued a Carta de Diretrizes for this development?
3. Has the developer or present owner requested water connections?
4. Have sewage connections been approved?
5. Is there an approved project for internal sewage pipes and connections from the buildings to the public collector?
6. Are there outstanding technical or financial requirements?
7. Is there a scheduled date for connection?

SABESP's official contact details:

• Telephone: 0800 055 0195
• WhatsApp: 11 3388 8000
• SABESP – Developers and subdivisions.

4. What about permission to resume construction?

That is a separate question for Ubatuba's municipal Urbanism Department.

We need to establish whether the unfinished blocks have:

• Valid construction permits (Alvará de Construção).
• An approved architectural project.
• A valid technical responsibility registration (ART/RRT).
• Any outstanding embargo or suspension order.
• Permission to resume work.

The fact that someone is hammering there every morning does not establish that the construction has been formally authorised.

The municipal planning department can be contacted at (12) 3834-1080.Prefeitura de Ubatuba

5. My proposed formal request

I would send one coordinated information request to the Prefeitura and SABESP, identifying the property as the unfinished apartment development on Morro do Parque Vivamar.

The central question should be:

Qual é a situação atual das licenças de construção, das autorizações de abastecimento de água e das aprovações de ligação à rede pública de esgoto dos edifícios residenciais inacabados localizados no alto do Morro do Parque Vivamar, em Ubatuba?

In English:

What is the current status of construction licences, water supply authorisations and approvals for connection to the public sewage network for the unfinished residential buildings at the top of Morro do Parque Vivamar?

One thing I would particularly like to establish: whether SABESP has already approved the development's sewage connection, or whether the new pipes have simply made a future connection possible.

That distinction could explain a great deal about the present situation.

I can also monitor new municipal and SABESP announcements concerning the hill and report any new approvals or construction timetable.

SABESP is making sewer connections to each property which must connect to a special container immediately inside the property. They will advice 3 months after conclusion, by which time the collection fee will be charged as double of the water consumption.

That information is extremely useful. It gives us a much clearer picture of the new sewage arrangements in Parque Vivamar.

As I understand it:

1. SABESP installs the sewage connection for each property.
2. Each property must connect to a special inspection chamber (caixa de inspeção) immediately inside its boundary.
3. Approximately three months after completion of the network, SABESP will issue instructions to property owners to make the connection.
4. After the changeover, the sewage collection charge will be calculated at twice the water consumption charge.

What this means for the unfinished condominium

There is an important distinction:

The public sewage collector passing the entrance or running alongside the hill does not mean that the unfinished apartment blocks are connected or authorised to connect.

We need to establish three things:

• Has SABESP installed a connection and inspection chamber for the condominium?
• Has SABESP calculated the sewage capacity required for all the apartments, including the unfinished blocks?
• Is the condominium's internal sewage system completed and approved?

The second question is particularly important. A development with perhaps 100 apartments has very different sewage requirements from two occupied blocks.

A question for SABESP

I suggest asking the following in Portuguese:

Gostaria de obter informações sobre o empreendimento residencial inacabado localizado no alto do Morro do Parque Vivamar, em Ubatuba.

Com a implantação da nova rede coletora de esgoto no Parque Vivamar:

1. O empreendimento possui ligação de esgoto aprovada pela SABESP?
2. Foi instalada uma caixa de inspeção e ligação na entrada do condomínio?
3. A capacidade da rede foi dimensionada para atender todos os blocos e apartamentos previstos no projeto original?
4. Existe autorização para conectar os blocos ainda inacabados?
5. A SABESP possui algum cronograma ou previsão para a ligação definitiva desse empreendimento?

Solicito, se possível, informações sobre as aprovações técnicas existentes e eventuais pendências.

My suggestion: We should investigate the sewage connection and the construction licence together. They may reveal whether the remaining blocks are intended to be completed, whether the original project is still valid, and who is currently responsible.

That is more useful than trying to guess when construction will resume.

This might also interest you.

Questions I also would like to know the answers to. During the holiday season, the population is very heavily increased by tourism when water is scarce. The traffic from the blocks on the hill will almost choke the main trough road of Rua Mar Mediterranean, not to mention during tourist season.Worked for 10s

These are two very important issues, and I would add them as formal questions that the Prefeitura must answer before any further construction or occupation is authorised.

The issue is not simply whether the buildings can be connected to the new sewage system. It is whether the whole development can be supported by the existing infrastructure of Parque Vivamar, particularly during the Christmas, New Year and summer holiday periods.

1. Water supply during the tourist season

Ubatuba's population rises sharply during holidays, while water availability can become strained. A development with several apartment blocks could add a substantial permanent or seasonal demand.

The important questions are:

• Has SABESP calculated the additional water demand from all the apartments planned for the hill?
• Can the existing water network supply that demand during peak holiday periods, when pressure and availability may already be reduced?
• Is there a written technical confirmation from SABESP that sufficient water capacity exists?
• Would the development require new pipes, reservoirs, pumps or other improvements, and who would pay for them?

2. Traffic on Rua Mar Mediterrâneo

Your concern is also reasonable. All vehicles entering and leaving the hill development appear to depend on the access road through Parque Vivamar. The impact could be considerable if the unfinished blocks are eventually occupied.

The Prefeitura should be asked:

• How many apartments and parking spaces are authorised in the complete project?
• How many additional cars and motorcycles are expected?
• Was a traffic-impact study (Estudo de Impacto de Trânsito) prepared and approved?
• Can Rua Mar Mediterrâneo safely accommodate the extra traffic, especially during the summer season?
• Are the road width, entrance, turning space, visibility and emergency-vehicle access adequate?
• Has the Prefeitura considered congestion affecting existing residents and access for ambulances, fire engines and other emergency services?

There is also an important piece of local evidence. Ubatuba's own 2026–2029 Municipal Multi-Year Plan recognises that the city receives more than 500,000 people during the summer season and that tourism places pressure on infrastructure and urban mobility.

ubatuba.sp.gov.br

Even more relevant, the same plan records a request from residents of Barra da Lagoa (Parque Vivamar) for an alternative traffic route to relieve the heavy vehicle flow through the neighbourhood towards Itaguá and Avenida Rio Grande do Sul. This is a residents' request recorded in the plan, not proof that a traffic solution has been approved.

ubatuba.sp.gov.br

3. A further issue: impact on the neighbourhood

Ubatuba's planning rules provide for an Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), or Neighbourhood Impact Study, for developments that may increase population density, vehicle traffic or pressure on urban infrastructure. The Prefeitura also says that projects must demonstrate that their sewage arrangements can handle the expected number of occupants.risprudência+2

That gives us a sound basis for asking whether this particular development was properly assessed.

4. Questions to add to our formal enquiry

I would include the following in Portuguese:

ABASTECIMENTO DE ÁGUA

1. A SABESP realizou estudo técnico sobre a capacidade de abastecimento de água para todos os apartamentos previstos no empreendimento?
2. Essa capacidade foi calculada considerando o aumento expressivo da população de Ubatuba durante a temporada de verão?
3. A rede atual consegue atender simultaneamente os moradores do Parque Vivamar e os futuros ocupantes do condomínio, sem prejudicar o abastecimento existente?
4. Existem obras adicionais de reservação, bombeamento ou ampliação da rede previstas ou exigidas?

TRÂNSITO E ACESSO 5. Quantos apartamentos e vagas de estacionamento estão autorizados no projeto completo? 6. Foi elaborado e aprovado um Estudo de Impacto de Trânsito? 7. Foi avaliada a capacidade da Rua Mar Mediterrâneo para suportar o aumento do tráfego, especialmente durante a temporada turística? 8. O acesso permite a circulação segura de ambulâncias, caminhões de bombeiros e outros veículos de emergência? 9. Existe algum projeto de melhoria viária ou rota alternativa para reduzir o impacto sobre o Parque Vivamar?

IMPACTO SOBRE OS MORADORES 10. Foi elaborado um Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), considerando o abastecimento de água, esgoto, trânsito, segurança e infraestrutura urbana? 11. Esse estudo foi disponibilizado para consulta pública? 12. Quais medidas foram exigidas para evitar que os moradores atuais sejam prejudicados pela conclusão e ocupação dos blocos?

My conclusion: We should not treat this merely as an unfinished building project. It is a question of whether a large residential development can be completed without placing an unreasonable burden on the existing neighbourhood. The Prefeitura and SABESP should provide written, project-specific answers—not simply general assurances that Ubatuba is expanding its infrastructure.

I would send one coordinated formal enquiry to the Prefeitura's Urbanism Department and SABESP, requesting the original approved plans, the impact studies and the technical capacity assessments. That would give us a much firmer basis for establishing what is permitted and what remains unresolved.